今天我們來聊聊一座城市。
大家覺得，21世紀中國哪座城市的經(jīng)濟增長最快？
咱們先看一組數(shù)據(jù)：
xx年初，這個城市經(jīng)濟總量大約369億，排名全國第97位。
xx年，全市經(jīng)濟總量達到11413億元，排名全國第19位。
這xx年的時間里，經(jīng)濟總量翻了29倍，成為全國經(jīng)濟增速最快的城市之一。
這個城市就是被稱為風投之城的合肥，甚至有人調(diào)侃合肥是一家投資機構(gòu)。
風投之城——合肥
在印象中，是一個以“穩(wěn)”為主的機構(gòu)，怎么能和風險投資聯(lián)系在一起呢？
這個其實可以類比個人的資金使用計劃。
有的人就是喜歡把錢存起來，但有的人就喜歡讓資金轉(zhuǎn)動起來，做投資買基金讓錢生錢。
無論哪種資金使用方式，出發(fā)點都是好的，但相比較而言，如果想要錢生錢，那么對于專業(yè)性要求是非常高的。
合肥就是屬于愿意把財政收入的一部分拿出去投資，并且有能力做好投資的一類。
的投資團隊專業(yè)性相當之高，說是投資天團也不為過，放在國際上都是第一梯隊。
合肥這些年的投資成果也是真不錯。
xx年年初，蔚來面臨資金困局，合肥大手一揮，投資蔚來70億元，幫助蔚來度過了資金最緊張的時刻。
如果按照蔚來美股的價格計算，這筆投資的最高浮盈超過20倍。
除了蔚來之外，京東方、長鑫儲存、陽光電源、國軒高科等在合肥均有生產(chǎn)基地。
賣水人
正因為合肥這座城市非常特殊，所以前段時間華夏合肥高新REIT獲批后我就一直在關注。
對于我們普通人而言，如果真的想投資合肥這個充滿創(chuàng)新活力的城市，投資相關產(chǎn)業(yè)園的配套是最好的方式之一。
賣水人這三個字大家應該不陌生。
比如光刻機就是下游芯片制造行業(yè)的賣水人。無論下游芯片制程如何升級，競爭格局如何變化，對于光刻機的需求保持長期穩(wěn)定。
換句話來說，賣水人的經(jīng)營模式非常穩(wěn)定。
華夏合肥高新REIT這個產(chǎn)品就有點當賣水人的意思。
這只REIT的底層資產(chǎn)是位于合肥高新區(qū)的合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目（按照項目持有人的不同分為高新睿成和高新君道資產(chǎn)持有），總建筑面積 35.68萬平方米。
基金份額持有者的收入來源為企業(yè)支付的房屋租金、物業(yè)費、停車費等等。
而且，產(chǎn)業(yè)園往往具有很強的聚集效應，在培養(yǎng)了越來越多成熟大型企業(yè)之后，就會更加吸引那些
創(chuàng)新企業(yè)
的入駐。
這點和商圈一樣，越火的商圈越能吸引高質(zhì)量的租戶，甚至愿意付出溢價。
我們不妨看看合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期的租戶結(jié)構(gòu)：
基礎設施項目的租戶行業(yè)分布集中于電子信息行業(yè)，在高新睿成和高新君道資產(chǎn)的占比分別為59.35%和 72.02%。知名公司包括科思系統(tǒng)、君正科技、指南針、國儀量子等。
在電子信息行業(yè)中，除合肥國家大學科技園發(fā)展有限責任公司租賃面積占基礎設施項目總可出租面積約 11%外，其余單一租戶租賃面積占比均不超過 4%。
在一期項目的周圍，還分布著科大訊飛、光電、譜尼測試等多家上市公司。
從這點上看，合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園期已經(jīng)形成以大公司為框架，中小公司為補充的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷釋放著吸引力。
156倍
在華夏合肥高新REIT之前，市場中已經(jīng)有四只產(chǎn)業(yè)園REITs，分別為深圳蛇口、上海張江、蘇州工業(yè)園、中關村。
雖然都是產(chǎn)業(yè)園類的REITs產(chǎn)品，但是市場對它們的熱度還是有一些區(qū)別。
比如華夏合肥高新REIT，參與詢價的網(wǎng)下擬認購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的156倍，刷新已有公募REITs網(wǎng)下詢價紀錄。
對于這種現(xiàn)象，我覺得原因有兩個。
首先是市場情緒，最近一段時間權(quán)益市場的表現(xiàn)不佳，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)更是一度出現(xiàn)了8連跌，抬高了資金對于確定性的追求。
其次，正如文章開始所講，相比于其他產(chǎn)業(yè)園，合肥的發(fā)展?jié)摿Ω螅鲎饴实姆€(wěn)定性，租金的成長性也更好。
招募說明書顯示，2019-xx年一季度，合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目的出租率保持在80%以上。
xx年，高新睿成的出租率有一些下滑，主要是因為xx年對部分運管機構(gòu)辦公場地以及數(shù)字孵化器予以了免租，免租面積未計入歷史出租率統(tǒng)計。
如果將免租部分計算在內(nèi)，高新睿成資產(chǎn)xx年平均出租率為 84.53%，穩(wěn)定性較強。
同時，招募說明書中也底層資產(chǎn)未來的出租率及租金做出了預測，在保持較高出租率的狀態(tài)下，單位租金依然能保持較長時間的穩(wěn)定增長，表達了對于合肥高新區(qū)未來發(fā)展前景的看好。
攻防兼?zhèn)?/p>
最后咱們來聊聊華夏合肥高新REIT的風險。
除了那些REITs產(chǎn)品的常規(guī)風險之外，這只產(chǎn)品需要關注的風險是租賃合約集中度風險。
比如，招募說明書中寫到：
短期內(nèi)基礎設施項目有較多面積租約到期，高新睿成資產(chǎn)和高新君道資產(chǎn)分別有30.97%、29.79%的出租面積于xx年內(nèi)到期。
若租約較為集中到期，且該等租約未獲續(xù)期、未獲替代等，將使基礎設施項目面臨空置率提升的風險，進而減少基礎設施項目的租金收入。
這中間確實存在合約短期集中到期的風險。
不過，由于租戶的分散程度較好，租金的集中性到期不太會導致客戶集中性的流失。
同時，合肥高新產(chǎn)業(yè)園中還包括合肥科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務公司、合肥國家大學科技園發(fā)展有限責任公司等高穩(wěn)定性的租戶。
租金的長期穩(wěn)定性較高。
擁有出租率長期穩(wěn)定，同時兼具租金的成長性。
對于產(chǎn)業(yè)園類REITs產(chǎn)品來說，華夏合肥高新REIT確實是一個攻防兼?zhèn)涞暮庙椖俊?/p>
在風投之城，能做的也不僅僅是風投。
既然合肥已經(jīng)通過獨到的眼光發(fā)掘了這么多優(yōu)秀的創(chuàng)新型企業(yè)，并且已經(jīng)形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群。
那么，穩(wěn)穩(wěn)地當一個收租人也不失為一個好的投資策略。
最后說一下這個產(chǎn)品的認購。
華夏合肥高新REIT（場內(nèi)簡稱：合肥高新，代碼：180102）公眾認購的時間是xx月xx日至xx日。
不過按照現(xiàn)在的火爆程度，估計明天xx日就售罄了，如果想要參與的鐵子們還是要盡早行動，把錢準備好提前放進股票賬戶。
就是不知道到時候配售比例如何，能配售到多少其實才是我最關心的，畢竟以現(xiàn)在市場對REITs的認可度來看，最大的風險反而是買上的太少。
